in Imobiliária

A indústria discográfica foi, provavelmente, a primeira indústria a sentir a força da disrupção, algo doloroso de assistir para aqueles que nela trabalhavam, que a defendiam a qualquer custo, vivendo com um nível de ilusão e negação nunca antes visto.

Muitas outras indústrias se seguiram nesta queda. Poucas foram poupadas – o sector financeiro e a industria de bens imóveis, comerciais e privados constituem destes exemplos. Importa, antes de mais, compreendermos o que é a disrupção.

Tecnologia disruptiva ou inovação disruptiva consiste num termo que designa a inovação tecnológica, produto ou serviço que utiliza uma estratégia “disruptiva”, em vez de “revolucionária” ou “evolucionária”, para derrubar uma tecnologia existente dominante no mercado. (in Wikipedia.)

Financiamento & Investimento

No ano passado, nos Estados Unidos, legislação importante foi aprovada que terá um profundo impacto nos investimentos, quer em startups, quer na indústria de bens imóveis: a JOBS Act permite a criação de plataformas de crowdfunding, mas para investimentos sem necessidade de creditação por parte do investidor.

O conceito é tão simples como disruptivo: em vez de termos uma indústria nas mãos de fundos de investimento, bancos e algumas empresas privadas, o público poderá investir em múltiplas propriedades em vez de uma só. O risco é atenuado enquanto o valor total de investimento poderá aumentar substancialmente.

Uma plataforma de crowdfunding permitirá que alguém possa investir múltiplos valores num portfólio diverso de propriedades, ou seja, em vez de investir 100 mil Euros numa propriedade, poderá ter 10% de 10 propriedades com um investimento igual.

Dado o sucesso da Kickstarter, imaginam-se múltiplas razões para tal plataforma ter sucesso no mercado de bens imóveis: desde a transparência, imediatismo, ao sentimento de pertença, os quais incluem a possibilidade de investirmos na nossa própria comunidade.

Como o Kickstarter, este tipo de plataforma funciona, quer como ferramenta de investimento, quer como mecanismo eficiente de marketing, aproveitando e maximizando o lado mais humano dos negócios.

Não será este o ponto de viragem, porém, esta indústria está prestes a mudar com as transformações que preveem.

iFunding é uma plataforma nos Estados Unidos que já funciona na área de crowdfunding, combinando o capital de múltiplos investidores para adquirir ou providenciar financiamento para a aquisição de bens imóveis, com o intuito de criar um portefólio diversificado de bens imóveis para investidores que, de certa forma, têm tido pouco ou nenhum acesso a este tipo de investimento.

Bens Imóveis Comerciais

Nas últimas duas décadas, a indústria de bens imóveis comerciais parecia afigurar-se o alvo perfeito da disrupção, porém, na realidade, pouco aconteceu durante este período de grande mudança, sem ser a CoStar e LoopNet, que emergiram como dominantes nesta área, promovendo um serviço online através das suas respetivas plataformas.

Mas na realidade, nenhuma das plataformas conseguiu, até hoje, disruptar o mercado, algo que em si revela uma oportunidade de negócio para quem perceba e esteja disponível a apostar. Conseguiram apenas criar um aumento de eficiência no processo de descoberta e pesquisa de propriedades comerciais disponíveis no mercado. Presentemente, inquilinos corporativos ainda utilizam os corretores para colocarem ou procurarem as diferentes propriedades comercias no mercado, isto, independente do facto de que toda a informação acaba por estar disponível online.

Os corretores continuam a ser procurados dada a relativa complexidade dos negócios em si, os quais envolvem múltiplas disciplinas e participantes – proprietário, utilizador, consultor, arquitetos e advogados. Arrendamentos e contratos de compra e venda continuam a ser instrumentos legais complexos que envolvem, muitas vezes, centenas de milhares de Euros.

Paralelamente, cada propriedade comercial é, de certa forma, única, e não um bem comum passível a ser estandardizado para uma rápida e eficiente compra e venda. Uma transação destas está longe de ser comparável a uma compra de uma viagem e/ou estadia online.

Para que as propriedades comerciais possam vir a ser transacionadas sem a necessidade de intermediários, todo o processo envolvido na compra e venda terá de ser alterado para que seja possível integrar este processo num processo centralizado. Atualmente, temos assistido, não a uma disrupção, mas sim a um aumento de eficiência do processo.

O Que Existe Presentemente

Como referi anteriormente, nenhum destes serviços está a disruptar ainda o mercado, mas a maioria está já a traçar o caminho, optando, por enquanto, por  conferir uma maior eficiência para quem opera nesta indústria. O resultado é o primeiro passo da disrupção – baixar as barreiras de entrada.

TenEight, com um investimento em março de 2013 de meio milhão de USD, desenvolveu a primeira app que permite ao corretor e inquilino, a possibilidade de armazenar as plantas e informação promocional, classificar as propriedades, e avaliar e comparar várias propriedades lado a lado.

42Floors funciona como um motor de pesquisa para propriedades comerciais, criada por Justin Bedecarre que deixou a Cushman & Wakefield com uma vasta experiência de corretagem.

TheSquareFoot e OfficeSpace.com funcionam na mesma vertical, ajudando as empresas a procurar escritórios. Cada um destes serviços acaba por adicionar, cada vez mais, outros serviços, tais como mudanças, aumentando assim a eficiência para quem procura utilizá-los.

Mark Cuban, um dos mais emblemáticos investidores de Silicon Valley, investiu na MotionLoft, um serviço para corretores que fornece informação, em tempo real, da atividade na área do retalho.  Este startup ficou recentemente conhecido pelas fraudes cometidas pelo seu lunático CEO, Jon Mills, que desviou dinheiro “investido” por amigos e conhecidos, deixando um rasto de dívidas que inclui jactos privados e suites em Las Vegas.

Outros serviços tais como CompStak, REIWise e LeaseMatrix servem os corretores com informação complementar desde informações sobre compras e vendas a serviços na cloud.

Como existem demasiadas inovações nesta área, recomendam-se dois sites que têm as mais recentes novidades de CRE (Comercial Real Estate) CREOutsider e CRE Apps.

Contudo, verificamos através das mais diversas opções de serviços complementares online, que esta área é deveras complexa, não obstante, poderá, com tempo, possuir informação e experiência de utilização suficiente para perceber o que poderá, no futuro, ser a força de disrupção num mercado que ainda resiste à necessidade do intermediário.

O Intermediário

Nas industrias que têm sido disruptadas, uma das vítimas tem sido, sistematicamente, o intermediário, pelo menos, aquele que vivia do controlo de acesso ao mercado, conhecimento e oportunidades. Não é que o intermediário não seja útil, bem pelo contrário, todavia, o que aconteceu a muitos, para não dizer à maioria, foi o facto de deixarem de acompanhar a evolução da Internet, impedindo assim o acréscimo da mais-valia que, supostamente, é devida com o pagamento da sua comissão.

Uma coisa é certa – nunca existiu tanta informação e conhecimento acessível, quer ao corretor, quer ao inquilino. A internet facilita a publicação e descoberta de propriedades. O lugar do intermediário encontra-se, por agora, relativamente seguro desde que o mesmo tenha a capacidade de se adaptar às ferramentas de tecnologia, reconhecendo que a Internet vai ter um papel proeminente no conhecimento do cliente sobre as suas opções.

Por enquanto, o cliente continua a procurar os serviços do intermediário, contudo será sempre necessário que o corretor tenha a capacidade de assimilar e interpretar todos os dados disponíveis para, posteriormente, recomendar e implementar as soluções mais eficazes. Esta sim, é a única forma de criar a mais-valia competitiva num mercado que se encontra em plena mudança.

Seja como for, para quem opera nesta indústria, existem três caminhos alternativos a seguir:

  1. Fazer nada – a mais perigosa das opções;
  2. Esperar que alguém disrupte a indústria para, de seguida, comprar a empresa a um preço elevado;
  3. Criar o mecanismo que, de certa forma, poderá, parcialmente , canibalizar o seu presente negócio, porém, que se revela como a estratégia mais adequada – alguém o há de fazer.

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